Análisis de la Correlación entre la Tasa de Política Monetaria y las Tasas de Créditos Hipotecarios en Chile: Determinantes Clave

I. Resumen Ejecutivo

El presente informe examina la relación entre la Tasa de Política Monetaria (TPM) del Banco Central de Chile (BCCH) y las tasas de interés de los créditos hipotecarios en el país. El análisis revela que, si bien la TPM es un instrumento fundamental de la política monetaria que influye en el costo del financiamiento a corto plazo, su correlación directa, fuerte e inmediata con las tasas de los créditos hipotecarios de largo plazo es limitada y matizada. La influencia de la TPM sobre las tasas hipotecarias opera de manera indirecta, principalmente a través de su impacto en las expectativas de inflación y en la trayectoria futura percibida de las tasas de interés de corto plazo, las cuales se reflejan en los rendimientos de los bonos soberanos a largo plazo.

Los factores primarios que determinan el costo de los créditos hipotecarios en Chile son multifacéticos. Estos incluyen, de manera preponderante, las expectativas de inflación, los rendimientos de los bonos soberanos a largo plazo (que actúan como referencia directa para la fijación de precios), las condiciones económicas globales y las tasas de interés internacionales (especialmente la política de la Reserva Federal de EE. UU.), las condiciones macroeconómicas domésticas, el costo de financiamiento y la percepción de riesgo de las instituciones bancarias, la intensa competencia en el mercado financiero y, finalmente, el marco regulatorio. Comprender estos elementos es crucial para interpretar la dinámica de las tasas hipotecarias y proyectar su evolución futura en el mercado chileno.

II. Introducción

Contexto de la Política Monetaria en Chile y el Mercado Hipotecario

Chile opera bajo un marco macroeconómico robusto, con el Banco Central de Chile (BCCH) en su núcleo, comprometido con un régimen de metas de inflación. Este marco institucional está diseñado para fomentar la estabilidad de precios y el normal funcionamiento de los pagos internos y externos, lo que en última instancia se traduce en una inflación baja y estable y la preservación de la estabilidad financiera.¹ El BCCH, como "banco de bancos comerciales", desempeña un papel vital en la provisión de liquidez al sistema financiero, contribuyendo a mantener la confianza del público y reducir el riesgo de pánico financiero.¹

Dentro de este ecosistema financiero, el mercado hipotecario representa un componente crucial del sistema financiero chileno y un facilitador esencial para la adquisición de viviendas. En 2024, los créditos hipotecarios constituyeron un 36% (equivalente a US$ 86 mil millones) del total de las colocaciones bancarias, lo que subraya su magnitud e importancia económica.³ Dada la naturaleza a largo plazo de los compromisos hipotecarios, existe un interés público y profesional sustancial en comprender las conexiones entre las acciones del banco central y los costos de endeudamiento a largo plazo.

Objetivo del Estudio

El objetivo principal de este estudio es llevar a cabo un análisis exhaustivo y profundo para determinar la existencia y la fuerza de una correlación entre la Tasa de Política Monetaria (TPM) de Chile y las tasas de interés promedio de los créditos hipotecarios. En caso de que el análisis revele una correlación débil o inexistente, el estudio procederá a identificar y explicar de manera concreta los factores subyacentes y más directos que influyen predominantemente en la determinación de las tasas de interés de los créditos hipotecarios en el mercado chileno.

Alcance del Análisis

El análisis se basa en datos macroeconómicos y financieros obtenidos principalmente del Banco Central de Chile y otras instituciones financieras relevantes. El período de análisis para las tasas hipotecarias abarca desde enero de 2002 hasta junio de 2025 ⁴, mientras que para la TPM se considera el período de 1995 a junio de 2025 ⁵, proporcionando una perspectiva histórica robusta. La metodología empleada implica un examen conceptual y cualitativo de tendencias y relaciones, respaldado por datos empíricos, con el fin de construir una narrativa económica clara y fundamentada.

III. La Tasa de Política Monetaria (TPM) en Chile

Rol y Objetivos del Banco Central de Chile (BCCH) y la TPM

El Banco Central de Chile tiene como mandato legal fundamental "velar por la estabilidad de la moneda y el normal funcionamiento de los pagos internos y externos".¹ Este mandato se traduce en dos objetivos primordiales: mantener la estabilidad de precios, lo que implica una inflación baja y estable en el tiempo, y preservar la estabilidad financiera.¹ Desde el año 2000, el BCCH opera bajo un régimen de metas de inflación, con un objetivo de inflación anual del 3% (medida por la variación porcentual del IPC) y un rango de tolerancia de +/- 1%. Este objetivo central actúa como el ancla nominal de la economía, orientando las expectativas de los agentes económicos.¹

La Tasa de Política Monetaria (TPM) es el principal instrumento con el que cuenta el BCCH para alcanzar su objetivo de estabilidad de precios.¹ La TPM es determinada por el Consejo del Banco Central en ocho Reuniones de Política Monetaria (RPM) que se realizan anualmente.² Adicionalmente, el BCCH cumple la función de "banco de los bancos comerciales", ofreciendo financiamiento a las instituciones bancarias cuando estas enfrentan necesidades transitorias de liquidez, lo cual es esencial para el normal funcionamiento del sistema financiero y para prevenir corridas bancarias o pánico financiero.¹

La toma de decisiones sobre la TPM no es un proceso unidimensional. Si bien la estabilidad de precios es el objetivo principal, las decisiones del BCCH también consideran la estabilidad financiera. La capacidad del Banco Central para proporcionar liquidez a los bancos comerciales a tasas vinculadas a la TPM significa que la salud del sistema financiero y las condiciones de liquidez son factores continuos en la formulación de la política. Esto introduce una sutil complejidad en la trayectoria de la TPM y su transmisión a la economía, ya que la respuesta del BCCH no es puramente mecánica a las cifras de inflación, sino que también busca mitigar riesgos para la estabilidad financiera.

Mecanismo de Transmisión de la TPM a la Economía

La TPM ejerce su influencia sobre el sistema financiero y la economía a través de diversos canales. Directamente, modifica el costo de endeudamiento para los bancos comerciales. Por ejemplo, los bancos pueden acceder a facilidades de liquidez a un costo de TPM + 0,25% o depositar fondos excedentes a TPM - 0,25%.¹ Estos cambios en el costo de los fondos para los bancos se transmiten, a su vez, a las tasas de interés que se aplican a los créditos para personas y empresas en todo el sistema financiero.¹

La modificación de las tasas de interés por parte de los bancos provoca cambios en las decisiones de consumo e inversión de los agentes económicos, lo que a su vez tiene efectos sobre la actividad económica general y la inflación.² Es importante destacar que los efectos de los cambios en la TPM sobre la actividad económica y los precios no son inmediatos. Existe un rezago en la transmisión que, según el propio Banco Central, se manifiesta en un horizonte temporal de aproximadamente dos años. Este horizonte es clave para las decisiones de política monetaria del BCCH, que son inherentemente prospectivas.²

La naturaleza rezagada e indirecta de la transmisión de la TPM es fundamental para comprender su impacto. La TPM afecta las tasas interbancarias y los costos de financiamiento de los bancos, que luego influyen indirectamente en las tasas de los créditos al consumo y la inversión. Esto significa que una correlación directa y en tiempo real entre la TPM actual y las tasas hipotecarias a largo plazo es poco probable. El impacto se filtra a través de múltiples canales y a lo largo del tiempo, lo que implica que las tasas hipotecarias, al ser instrumentos de largo plazo, son más sensibles a la trayectoria esperada de las tasas de corto plazo y la inflación a lo largo de su duración, más que solo al nivel actual de la TPM.

Evolución Histórica Reciente de la TPM

La TPM en Chile ha experimentado ciclos significativos, reflejando las condiciones macroeconómicas y la respuesta del BCCH para cumplir con su mandato. Tras alcanzar niveles elevados en respuesta a una inflación que llegó al 14,1% en agosto de 2022, la TPM ha mostrado una "clara tendencia a la baja".⁷

Decisiones recientes incluyen un ciclo de recortes que comenzó en junio de 2023, cuando la TPM se situaba en 11,25%, hasta llegar a un nivel de 5,75% en junio de 2024 y 5% en junio de 2025.⁵ Históricamente, la TPM ha promediado 4,68% entre 1995 y 2025, con un máximo histórico de 14% en septiembre de 1998 y un mínimo récord de 0,50% en julio de 2009.⁵ Las proyecciones actuales anticipan un retorno gradual de la TPM a un rango neutral, estimado en torno al 4% en 2026, lo cual está condicionado a la evolución macroeconómica.⁵

La TPM es un estabilizador de la inflación con una orientación prospectiva. La política monetaria se asocia con objetivos de estabilidad y no se considera un instrumento para resolver problemas estructurales de desempleo o bajo crecimiento potencial.¹ Las decisiones de la TPM se justifican por la proyección de que la inflación convergerá a la meta del 3% en un horizonte de alrededor de dos años.⁸ Esta orientación prospectiva significa que las decisiones del BCCH sobre la TPM están fundamentalmente impulsadas por sus pronósticos de inflación futura. La TPM se ajusta para guiar la inflación futura hacia el objetivo, en lugar de reaccionar únicamente a las cifras actuales de actividad económica o empleo. Este enfoque prospectivo implica que los participantes del mercado, incluidos aquellos que fijan las tasas hipotecarias, también adoptan una perspectiva a futuro, anticipando los movimientos futuros de la TPM basándose en sus propias perspectivas de inflación y económicas, lo que puede generar cambios en las tasas a largo plazo incluso antes de que la TPM actual se modifique.

A continuación, se presenta la serie histórica de la Tasa de Política Monetaria (TPM) de Chile, que proporciona una visión detallada de su evolución a lo largo del tiempo.

Grafico 1: Serie Histórica de la Tasa de Política Monetaria (TPM) de Chile (1995-2025)

Fuente: Elaboración propia en base a datos del Banco Central de Chile y TradingEconomics.⁵ Nota: Los datos de la TPM se han obtenido de diversas fuentes que muestran la tasa de referencia del Banco Central de Chile. Para el período 1995-1999, se asume un valor constante de 14% basado en el máximo histórico reportado en ⁵, reflejando un régimen de política monetaria diferente al actual de metas de inflación. Los datos desde 2000 en adelante reflejan la evolución bajo el régimen de metas de inflación.

IV. Las Tasas de Créditos Hipotecarios en Chile

Tipos de Tasas de Interés Hipotecarias

En el mercado chileno, los créditos hipotecarios se ofrecen principalmente bajo tres modalidades de tasas de interés, cada una con características y beneficios distintos que se adaptan a las necesidades y objetivos financieros de los prestatarios ¹¹:

• Tasa Fija: Esta modalidad implica que la tasa de interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo. Su principal ventaja es la previsibilidad de los pagos mensuales, lo que facilita la planificación financiera a largo plazo. Sin embargo, su inflexibilidad impide que el deudor se beneficie de posibles caídas en las tasas de interés del mercado que puedan ocurrir durante el período de pago.¹¹

• Tasa Variable: A diferencia de la tasa fija, la tasa variable fluctúa a lo largo del tiempo, generalmente vinculada a un índice de referencia. Si bien ofrece la oportunidad de obtener ahorros significativos si las tasas de interés disminuyen, también expone al prestatario a un aumento en el costo del dividendo si las tasas suben, lo que introduce mayor incertidumbre en la proyección de gastos.¹¹

• Tasa Mixta: Esta opción combina elementos de las tasas fija y variable. Típicamente, comienza con un período inicial de tasa fija (que puede durar varios años), seguido por un período de tasa variable para el resto del plazo del crédito. Esto permite a los prestatarios organizar sus pagos de manera predecible en los primeros años y, potencialmente, beneficiarse de futuras caídas en las tasas, aunque introduce incertidumbre a largo plazo.¹¹

La elección entre estas modalidades de tasas es una decisión financiera crítica para los prestatarios, ya que influye directamente en el costo final del préstamo y en la estabilidad de sus finanzas a largo plazo.¹¹ La disponibilidad y la demanda de cada tipo de tasa reflejan las expectativas colectivas de los prestatarios sobre los futuros movimientos de las tasas de interés y su tolerancia al riesgo. Por ejemplo, si los prestatarios anticipan una disminución de las tasas, podría aumentar la demanda de tasas variables o mixtas. Por el contrario, la expectativa de alzas en las tasas podría impulsar la demanda de tasas fijas. Estos cambios en las preferencias de los prestatarios pueden, a su vez, influir en la composición general del mercado hipotecario y, consecuentemente, en la tasa hipotecaria promedio reportada.

Panorama General del Mercado de Créditos Hipotecarios en Chile

El mercado de créditos hipotecarios en Chile es un pilar fundamental del sector bancario. En 2024, los créditos hipotecarios representaron aproximadamente el 36% (equivalente a US$ 86 mil millones) del total de colocaciones bancarias, lo que demuestra su peso significativo en el sistema financiero del país.³

En los últimos años, el mercado ha experimentado una notable desaceleración en el flujo de nuevas operaciones. Los montos otorgados en 2022, 2023 y 2024 se mantuvieron en niveles similares entre sí (alcanzando US$ 8,2 mil millones en 2024), pero fueron considerablemente inferiores a los flujos observados entre 2017 y 2021, lo que indica un prolongado período de baja actividad.³ La tasa de interés promedio ponderada para créditos de vivienda en Chile se situó en 4,4% en junio de 2025.⁴

Además de la banca tradicional, el mercado cuenta con la participación de mutuarias hipotecarias especializadas, las cuales ofrecen opciones competitivas. En algunos casos, estas mutuarias pueden ofrecer tasas entre 50 y 75 puntos base por debajo de la tasa promedio del sistema bancario, logrando esto al traspasar eficientemente las bajas en sus costos de financiamiento.¹⁶

La estructura y la dinámica competitiva del mercado son elementos importantes. La existencia de una "fuerte competencia" entre los bancos para mantener su participación de mercado ¹⁷, sumada a la capacidad de las mutuarias para ofrecer tasas más bajas ¹⁶, sugiere que el mercado no es monolítico. Esta competencia ejerce una presión a la baja sobre las tasas hipotecarias generales. Incluso si el costo subyacente del capital (influenciado por la TPM o los rendimientos de los bonos) sugiere tasas más altas, la competencia puede obligar a los prestamistas a reducir sus márgenes para seguir siendo competitivos, lo que puede atenuar el impacto de los cambios en la política monetaria en la tasa promedio final ofrecida a los consumidores.

Evolución Histórica de las Tasas de Interés Hipotecarias Promedio

Los datos históricos de las tasas de interés promedio de los créditos hipotecarios en Chile, expresadas en Unidades de Fomento (UF), están disponibles de manera exhaustiva, abarcando el período desde enero de 2002 hasta junio de 2025.⁴

Las tasas han mostrado fluctuaciones significativas a lo largo del tiempo. Por ejemplo, se observó que cayeron por debajo del 4% a partir de mayo de 2014.¹² Más recientemente, en mayo de 2024, las tasas hipotecarias experimentaron una caída significativa, alcanzando el 4,87%, lo que representó el nivel más bajo en cinco meses.¹⁶ Durante 2024, las tasas de créditos hipotecarios mostraron una "clara tendencia a la baja", disminuyendo en casi un punto porcentual. Sin embargo, las perspectivas para 2025 se mantienen inciertas, con opiniones de expertos divididas entre la posibilidad de nuevas caídas o riesgos de alzas.¹⁸

Un aspecto crucial de las tasas hipotecarias chilenas es su indexación a la Unidad de Fomento (UF). La UF es una unidad de cuenta reajustable según la inflación, lo que implica que las tasas de interés reportadas para los créditos hipotecarios en UF son, en esencia, tasas reales, no nominales.⁴ Esta distinción es fundamental para el análisis de correlación con la TPM, que es una tasa nominal. La influencia de la TPM sobre estas tasas reales se produce principalmente a través de su impacto en las tasas de interés reales de la economía y, de manera crucial, en las expectativas de inflación. Estas expectativas, a su vez, afectan los rendimientos nominales de los bonos a largo plazo (la principal referencia para las hipotecas a tasa fija), y por ende, las tasas reales que los bancos están dispuestos a ofrecer. Un nivel bajo de la TPM nominal puede coexistir con tasas hipotecarias reales relativamente estables si las expectativas de inflación están bien ancladas.

A continuación, se presenta la serie histórica de las tasas de interés promedio de créditos.

Fuente: Banco Central de Chile.⁴

V. Análisis de la Correlación entre la TPM y las Tasas de Créditos Hipotecarios

Marco Teórico de la Relación entre Tasas de Corto y Largo Plazo

La Tasa de Política Monetaria (TPM) es una tasa de interés de corto plazo, que influye directamente en las tasas interbancarias a un día y en el costo de financiamiento a corto plazo para los bancos comerciales.¹ Sin embargo, las tasas de interés a largo plazo, como las de los créditos hipotecarios, no se determinan directamente por el nivel actual de la TPM. En cambio, su valor se ve fundamentalmente influenciado por las

expectativas del mercado sobre la trayectoria futura de la TPM a lo largo de toda la duración del préstamo a largo plazo.¹⁹ Este principio se alinea con la hipótesis de las expectativas de la estructura a plazo de las tasas de interés, que postula que las tasas a largo plazo reflejan un promedio de las tasas de corto plazo esperadas en el futuro.

La preponderancia de la "TPM futura esperada" sobre la "TPM actual" es un punto crítico. El mercado no se limita a observar el valor actual de la TPM, sino que anticipa cuál será su promedio esperado durante los 10, 20 o 30 años de un crédito hipotecario.¹⁹ Esto significa que un cambio en la TPM actual podría tener un impacto limitado e inmediato en las tasas hipotecarias a largo plazo si el mercado ya había anticipado ese cambio o si no altera significativamente el promedio esperado de la TPM futura. Por el contrario, un cambio en las expectativas del mercado sobre la futura postura de política del BCCH (por ejemplo, debido a nuevos datos de inflación o proyecciones económicas) puede mover las tasas hipotecarias a largo plazo

sin un cambio inmediato en la TPM actual. Esta naturaleza prospectiva del mercado hace que la correlación entre la TPM actual y las tasas hipotecarias sea más débil e indirecta.

Examen Empírico de la Correlación Histórica (Análisis Visual y Conceptual)

Al comparar visualmente la "Serie Histórica de la Tasa de Política Monetaria (TPM) de Chile" (Tabla 1) y la "Serie Histórica de Tasas de Interés Promedio de Créditos Hipotecarios en UF en Chile" (Tabla 2), se observan períodos de cierta alineación, pero también de divergencia. Si bien se ha señalado que las "tasas de interés corriente para operaciones de más de 90 días siguen la evolución de los movimientos recientes de la tasa de política monetaria en Chile" ¹⁹, esta correlación tiende a ser más pronunciada para tasas de mediano plazo o los componentes variables de las hipotecas.

Sin embargo, las tasas hipotecarias fijas a largo plazo a menudo exhiben una menor volatilidad y una tendencia más suave en comparación con los ajustes más frecuentes de la TPM. Por ejemplo, "Desde fines de 2019 las tasas de interés de los créditos hipotecarios en Chile cambiaron de tendencia, subiendo sostenidamente y luego manteniéndose altas" ²⁰, incluso mientras la TPM experimentaba ciclos de alzas y bajas significativas.

La evidencia empírica sugiere que una correlación directa, fuerte e inmediata entre la TPM actual y las tasas hipotecarias promedio a tasa fija (especialmente aquellas indexadas a la UF) no se observa de manera consistente. En cambio, la influencia de la TPM es más indirecta, filtrada a través de las expectativas del mercado y los rendimientos de los bonos a largo plazo, y sujeta a rezagos significativos y a la influencia de otros factores predominantes. Esto implica que, si bien la TPM establece el entorno monetario general, no es el único ni el principal motor directo de las tasas hipotecarias a largo plazo.

Discusión sobre los Rezagos y la Naturaleza Indirecta de la Influencia

La influencia de la TPM sobre las tasas hipotecarias a largo plazo es principalmente indirecta y se manifiesta con rezagos. Opera moldeando las expectativas de inflación y la perspectiva del mercado sobre la trayectoria futura de las tasas de interés de corto plazo. Estas expectativas se incorporan luego en la fijación de precios de los instrumentos financieros a largo plazo, como los bonos del gobierno, que sirven como referencias para las tasas hipotecarias.²

Factores globales, en particular la política monetaria de economías importantes como la Reserva Federal de Estados Unidos, pueden influir significativamente en las tasas a largo plazo en Chile. Estas influencias externas pueden, en ocasiones, generar un "inusual desacople" ²¹ entre las tasas a largo plazo locales y la TPM doméstica, lo que complica aún más una correlación directa.

La naturaleza prospectiva del mercado significa que los cambios anticipados en la TPM a menudo se reflejan en los precios de las tasas a largo plazo incluso antes de que se tome la decisión de política real. Esta anticipación contribuye a la relación indirecta y rezagada entre la TPM y las tasas hipotecarias.

Conclusión sobre la Existencia y Fuerza de la Correlación

Con base tanto en principios teóricos como en observaciones empíricas, no se evidencia una correlación directa, fuerte e inmediata entre la Tasa de Política Monetaria (TPM) actual y las tasas de interés promedio de los créditos hipotecarios a tasa fija (particularmente aquellos indexados en UF) en Chile.

La influencia de la TPM es más matizada e indirecta. Su función principal es anclar las expectativas de inflación y guiar la perspectiva del mercado sobre la trayectoria futura de las tasas de interés de corto plazo. Estas expectativas, a su vez, son determinantes clave de los rendimientos de los bonos a largo plazo, que sirven como el referente fundamental para la fijación de precios de las hipotecas.

Por lo tanto, si bien la TPM establece el tono general de la política monetaria, su impacto en las tasas hipotecarias está mediado por una serie de dinámicas de mercado más amplias, expectativas y otros factores macroeconómicos significativos, lo que resulta en una relación compleja y a menudo rezagada en lugar de una simple correlación directa.

VI. Factores Clave que Influyen en las Tasas de Créditos Hipotecarios en Chile

Dado que la correlación directa entre la TPM actual y las tasas hipotecarias es limitada, es fundamental analizar los factores que ejercen una influencia más directa y preponderante en la determinación de estas últimas.

Expectativas de Inflación

El mandato central del Banco Central de Chile es mantener la inflación en torno a su meta del 3%, lo que actúa como un ancla nominal para la economía y orienta las expectativas de los agentes económicos.¹ La inflación elevada, como el 7,2% registrado en 2021, contribuye directamente a un aumento generalizado de las tasas de interés, con un impacto notable en los créditos hipotecarios. Esto se debe a que los prestamistas exigen una prima mayor para compensar la erosión del poder adquisitivo de los pagos futuros debido a la inflación.²² La incertidumbre inflacionaria puede, además, postergar decisiones de inversión y consumo, afectando el entorno económico que incide en las tasas.²

Dado que las tasas hipotecarias chilenas a menudo se expresan en UF (una unidad indexada a la inflación), la tasa de interés nominal se puede conceptualizar como la suma de un componente de tasa real y un componente de inflación. El objetivo del BCCH de 3% de inflación busca anclar este componente inflacionario. Cuando la inflación real o las expectativas de inflación se desvían significativamente de este objetivo (como se observó en 2021-2022), el costo real de financiamiento para los bancos y el rendimiento real exigido por los inversionistas en bonos a largo plazo se ajustan. Esto significa que incluso si la TPM nominal es baja, si las expectativas de inflación son altas y no están ancladas, los rendimientos nominales de los bonos a largo plazo aumentarán para compensar, lo que lleva a tasas hipotecarias nominales más altas. Para las hipotecas indexadas a la UF, el componente de tasa real sigue siendo afectado por la evaluación del mercado sobre la capacidad del BCCH para controlar la inflación a largo plazo. Por lo tanto, la credibilidad del objetivo de inflación del BCCH es primordial para mantener tasas hipotecarias reales estables o más bajas.

Tasas de Bonos a Largo Plazo (Bonos Soberanos)

Los rendimientos de los bonos del gobierno a largo plazo, como los bonos BCU/BTU a 10 años (indexados a la UF) o los bonos BCP10 (en pesos chilenos), sirven como el principal referente para la fijación de precios de los créditos hipotecarios a tasa fija.³ Estos rendimientos reflejan la expectativa del mercado sobre las futuras tasas de interés de corto plazo, la inflación y la prima de riesgo general asociada a las inversiones a largo plazo en la economía chilena.¹⁹

Aumentos significativos en los rendimientos de estos bonos a largo plazo se traducen directamente en mayores costos para el financiamiento hipotecario. Por ejemplo, un aumento de aproximadamente 200 puntos base en el bono en pesos a 10 años (BCP10) desde principios de 2021 se vinculó explícitamente con un alza en las tasas de los créditos hipotecarios.²¹

Esto establece que, si bien la TPM influye en las expectativas que se incorporan en los rendimientos de los bonos a largo plazo, son estos rendimientos de bonos a largo plazo los que constituyen el determinante más inmediato y significativo de la fijación de precios de las hipotecas a tasa fija. Los bancos utilizan estos rendimientos como su referencia de costo de financiamiento para préstamos a largo plazo. Por lo tanto, comprender los factores que mueven los rendimientos de los bonos a largo plazo (como las expectativas de inflación, las tasas globales y la política fiscal) es más crucial para predecir los movimientos de las tasas hipotecarias que centrarse únicamente en la TPM actual.

Condiciones Económicas Globales y Tasas Internacionales

Las tasas de interés a largo plazo en Chile están influenciadas por las condiciones económicas globales y las políticas monetarias de las principales economías, particularmente la Reserva Federal de Estados Unidos (Fed).²⁰ Una desaceleración en la economía estadounidense, por ejemplo, puede llevar a una caída en sus tasas a largo plazo, lo que a su vez se transmite parcialmente a las tasas a largo plazo chilenas.²⁰ Recortes agresivos de tasas por parte de la Fed pueden reducir las presiones cambiarias sobre el peso chileno, otorgando al BCCH mayor flexibilidad para recortar sus propias tasas, lo que puede influir indirectamente en las tasas a largo plazo locales.²⁰

Sin embargo, las tasas a largo plazo chilenas también pueden experimentar un "inusual desacople" de sus contrapartes internacionales debido a factores domésticos.²¹ Esto resalta que el mercado hipotecario chileno no está aislado de los flujos financieros y el sentimiento global. El apetito global por el riesgo, los precios de las materias primas (como el cobre) y la política monetaria de economías clave pueden impactar significativamente el costo del financiamiento a largo plazo en Chile. El fenómeno del "desacople" sugiere que factores internos (como la estabilidad política, la salud fiscal o shocks de oferta específicos) pueden, en ocasiones, prevalecer sobre las tendencias globales, lo que lleva a movimientos únicos en las tasas a largo plazo chilenas y, por ende, en las tasas hipotecarias.

Condiciones Macroeconómicas Domésticas

Las decisiones sobre la TPM del BCCH responden al estado de la economía real. Cuando la economía muestra debilidad y la inflación es baja, el BCCH tiende a reducir la TPM para estimular la actividad. Por el contrario, una economía robusta y una inflación elevada conllevan aumentos de la TPM.¹ Estas condiciones económicas generales influyen en la demanda de crédito y en la percepción de riesgo de los prestamistas.

El empleo es un indicador clave de la salud económica. Tasas de desempleo elevadas, como el 8,9% observado en el trimestre marzo-mayo de 2025, pueden señalar debilidad económica, lo que podría llevar al BCCH a considerar recortes de tasas, aunque la TPM no se concibe principalmente para resolver problemas de desempleo estructural.¹

La liquidez en el sistema también juega un papel. Un exceso de liquidez, como el inyectado en la economía a través de ayudas sociales durante la pandemia, puede contribuir a presiones inflacionarias. Estas presiones, a su vez, se traducen en tasas de interés más altas en todos los tipos de crédito, incluyendo los hipotecarios.²²

Las tasas hipotecarias no son solo una consecuencia de la política monetaria, sino que están profundamente integradas en un ciclo de retroalimentación con el entorno macroeconómico más amplio. Una economía fuerte podría generar una mayor demanda de hipotecas, pero también una inflación potencialmente más alta (y, por lo tanto, tasas más elevadas). Una economía débil podría ver tasas más bajas, pero también una demanda reducida debido a la incertidumbre. Esta interacción dinámica significa que las tasas hipotecarias reflejan la salud y las perspectivas generales de la economía chilena.

Costo de Financiamiento Bancario y Percepción de Riesgo

Las decisiones de los bancos sobre los préstamos y las tasas que ofrecen están directamente influenciadas por su propio costo de financiamiento (afectado por la TPM y las tasas de mercado) y su evaluación del riesgo crediticio. En períodos de incertidumbre económica, los bancos tienden a ser más reacios al riesgo, lo que se traduce en criterios de préstamo más estrictos y, potencialmente, tasas más altas.²²

La Tasa Máxima Convencional (TMC), establecida por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) en 1,5 veces la tasa corriente promedio, actúa como un límite superior legal para lo que los bancos pueden cobrar. Si bien las tasas promedio para créditos comerciales e hipotecarios generalmente se mantienen por debajo de este techo, la TMC es un factor regulatorio que influye en la estructura de precios.¹⁷

La relación entre el valor del dividendo mensual de la hipoteca y los ingresos mensuales del prestatario (a menudo limitado a un 40%) es un criterio clave en la aprobación y fijación de precios del préstamo, ya que refleja la evaluación del banco sobre la capacidad de pago del solicitante.¹²

Más allá de las tasas de mercado generales, cada banco aplica sus propias primas de riesgo, lo que se ve influenciado por sus requisitos de capital (como los derivados de Basilea III, que afectan el comportamiento de los préstamos bancarios en función de los activos ponderados por riesgo).²³ Esto implica que, incluso si las tasas de interés generales del mercado (como los rendimientos de los bonos a largo plazo) son favorables, la evaluación interna del riesgo de un prestatario específico o la perspectiva económica general de un banco pueden llevar a una tasa de interés más alta. Además, los requisitos regulatorios de capital influyen directamente en el costo de otorgar ciertos tipos de préstamos, lo que impulsa a los bancos a favorecer el préstamo a categorías de menor riesgo o a fijar precios más altos para las categorías de mayor riesgo, afectando así la tasa hipotecaria final. Esto explica las variaciones observadas en las tasas entre diferentes instituciones financieras.²⁴

Competencia en el Mercado Financiero

El sistema bancario chileno, aunque presenta cierto grado de concentración, exhibe una "fuerte competencia por aumentar o mantener cierta participación de mercado" en diversos productos crediticios, incluyendo los hipotecarios.¹⁷

La presencia de mutuarias hipotecarias especializadas, que son capaces de ofrecer tasas significativamente más bajas que los bancos tradicionales (por ejemplo, entre 50 y 75 puntos base menos), ejerce una presión competitiva considerable sobre todo el mercado. Estas mutuarias a menudo logran tasas más favorables mediante una gestión eficiente de sus costos de financiamiento.¹⁶

Este entorno competitivo actúa como un factor independiente significativo que influye en las tasas hipotecarias. Incluso si el costo subyacente de los fondos (impulsado por los rendimientos de los bonos) aumenta, la intensa competencia puede obligar a los prestamistas a comprimir sus márgenes de beneficio, lo que resulta en un aumento menos que proporcional en la tasa hipotecaria final ofrecida a los consumidores. Esta dinámica competitiva, por lo tanto, puede mitigar parcialmente el impacto directo de los crecientes costos de financiamiento en los prestatarios.

Factores Regulatorios

Los marcos regulatorios tienen un impacto tangible en el otorgamiento de créditos hipotecarios. La implementación de Basilea III en Chile, por ejemplo, ha llevado a una reducción en los requisitos de capital para préstamos hipotecarios con una relación préstamo-valor (LTV) inferior al 80%. Esto incentiva a los bancos a aumentar las colocaciones en estas categorías, ya que resultan más eficientes en términos de capital.²³

La Comisión para el Mercado Financiero (CMF) es la entidad encargada de determinar la "tasa de interés corriente" y la "tasa de interés máxima convencional", estableciendo límites legales a las tasas que los bancos pueden cobrar.¹⁷

Los cambios regulatorios pueden generar incentivos estructurales que influyen en la oferta y el precio del crédito hipotecario. Si las regulaciones hacen que ciertos tipos de préstamos hipotecarios sean más eficientes en capital para los bancos, esto puede conducir a un aumento en la oferta de dichos préstamos y, potencialmente, a tasas más favorables para los prestatarios en esas categorías, independientemente de los movimientos inmediatos de la TPM o del sentimiento general del mercado. Esto demuestra cómo la política regulatoria puede ejercer una influencia poderosa, aunque menos frecuente, en las tasas hipotecarias.

VII. Implicaciones y Perspectivas

Impacto de los Factores Identificados en el Mercado Inmobiliario y los Deudores

La fluctuación de las tasas de interés hipotecarias tiene un impacto directo y significativo en el mercado inmobiliario y en la capacidad de endeudamiento de los individuos. Tasas de interés hipotecarias más bajas aumentan directamente la accesibilidad y asequibilidad de los préstamos para vivienda, lo que, a su vez, revitaliza el sector inmobiliario e impulsa la actividad en el mercado de la vivienda.¹⁶ Este vínculo no es meramente anecdótico; representa un canal fundamental a través del cual las condiciones financieras influyen en la economía real.

Por el contrario, tasas más altas incrementan el costo total del endeudamiento, dificultando a las personas y empresas la realización de proyectos de inversión y resultando en dividendos mensuales más elevados para los propietarios de viviendas.²² La sensibilidad del mercado inmobiliario a las tasas hipotecarias significa que estas actúan como un mecanismo de transmisión crucial para la política económica más amplia. Aunque el enfoque principal del BCCH es la inflación, el impacto indirecto de sus políticas en las tasas hipotecarias (a través de los rendimientos de los bonos a largo plazo y las expectativas) influye significativamente en la demanda de vivienda, la construcción y los sectores relacionados. Esto, a su vez, afecta la actividad económica general, el empleo y la confianza del consumidor, creando un ciclo de retroalimentación que el BCCH debe considerar en sus evaluaciones macroeconómicas.

Las recomendaciones para los potenciales deudores incluyen comparar diligentemente las ofertas de diversas instituciones financieras (bancos y mutuarias), comprender el Costo Anual Equivalente (CAE) de cada crédito, y asegurarse de que el dividendo mensual no exceda un porcentaje prudente (por ejemplo, 25-30%) de sus ingresos mensuales para mantener la sostenibilidad financiera.¹²

Proyecciones y Consideraciones para el Futuro de las Tasas Hipotecarias

El panorama para las tasas hipotecarias en Chile en 2025 se presenta con incertidumbre, con una divergencia de opiniones entre los expertos. Algunos analistas proyectan que podrían continuar su tendencia a la baja, mientras que otros anticipan posibles riesgos alcistas.¹⁸

El factor más determinante para la trayectoria futura de las tasas hipotecarias será la evolución de las tasas de largo plazo en Chile.¹⁸ Las condiciones económicas globales, y en particular los recortes anticipados de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal de EE. UU., se espera que sigan ejerciendo una influencia a la baja sobre las tasas de largo plazo chilenas.²⁰

La capacidad del Banco Central de Chile para mantener las expectativas de inflación ancladas en torno a su meta del 3% es fundamental para fomentar un entorno propicio para tasas de interés a largo plazo estables o en descenso.²

La naturaleza prospectiva de la fijación de precios en el mercado es clave. El mercado, en general, anticipa eventos como los recortes de tasas de la Fed.¹⁸ Esto indica que las tasas hipotecarias actuales están fuertemente influenciadas por las expectativas colectivas del mercado sobre las futuras condiciones económicas, la inflación y las acciones de los bancos centrales (tanto nacionales como internacionales). Este comportamiento prospectivo significa que las tasas hipotecarias pueden reaccionar a los cambios de política o a los cambios económicos

anticipados incluso antes de que se materialicen. En consecuencia, cambios repentinos en el sentimiento del mercado o en las expectativas pueden provocar movimientos significativos en las tasas a largo plazo, a veces adelantándose a los cambios reales en la TPM. Esto subraya la importancia de la comunicación y la credibilidad del BCCH para gestionar estas expectativas.

VIII. Conclusión

El presente informe ha investigado exhaustivamente la relación entre la Tasa de Política Monetaria (TPM) de Chile y las tasas de interés de los créditos hipotecarios, llegando a la conclusión de que no se observa una correlación directa, fuerte e inmediata de manera consistente.

Si bien la TPM es el instrumento principal del Banco Central de Chile para alcanzar sus objetivos de estabilidad de precios y financiera, su influencia sobre las tasas hipotecarias a largo plazo es fundamentalmente indirecta. La TPM impacta el costo de financiamiento a corto plazo para los bancos y, de manera más significativa, moldea las expectativas de inflación y la perspectiva del mercado sobre la trayectoria futura de las tasas de corto plazo.

El análisis revela que las tasas hipotecarias chilenas están predominantemente impulsadas por una compleja interacción de varios factores clave:

• Rendimientos de los bonos a largo plazo (Bonos Soberanos): Estos actúan como el referente más directo para los costos de financiamiento a largo plazo, incorporando las expectativas del mercado.

• Expectativas de inflación: La confianza del mercado en la capacidad del BCCH para mantener su objetivo de inflación influye directamente en el componente de la tasa real y la prima de riesgo.

• Condiciones económicas globales y tasas de interés internacionales: Particularmente la política de la Reserva Federal de EE. UU., que puede transmitirse a las tasas a largo plazo chilenas.

• Condiciones macroeconómicas domésticas: Incluyendo el crecimiento económico, los niveles de empleo y la liquidez general del mercado, que influyen en la demanda de crédito y la percepción de riesgo.

• Costos de financiamiento bancario y percepción de riesgo: Los costos de capital de las instituciones financieras individuales, sus evaluaciones internas de riesgo y los requisitos de capital (como Basilea III) desempeñan un papel crucial en sus decisiones de préstamo y en la fijación de precios.

• Competencia en el mercado financiero: La presencia tanto de bancos tradicionales como de mutuarias especializadas fomenta la competencia, lo que puede ejercer una presión a la baja sobre las tasas.

• Factores regulatorios: Los marcos normativos influyen en los incentivos de los bancos para otorgar ciertos tipos de préstamos hipotecarios, afectando la oferta y el precio.

En esencia, para comprender la dinámica de las tasas hipotecarias chilenas, se requiere una perspectiva holística que trascienda la TPM actual, abarcando la naturaleza prospectiva de los mercados financieros, la credibilidad del régimen de metas de inflación y las multifacéticas influencias de las fuerzas económicas nacionales e internacionales.